Hierbij de oproep om de kansen van deze tijd te gaan benutten en de aanpak van stads- en dorpskernen rigoureus te gaan veranderen!
De sleutel ligt bij vastgoedorganisatie(s).
En ja, ik begin even met de negatieve open deur van analyses waar de meeste experts het wel over eens zijn… We weten allemaal dat de stads-, dorps- en winkelcentra het lastig hebben en dan met name de ondernemers in deze centra. Ook blijkt uit verschillende onderzoeken van gerenommeerde partijen dat door de crisis de verschillende centra blijvend anders zullen worden gebruikt na deze crisis.
Centra blijvend veranderd
Een korte samenvatting hiervan is dat de kernen van de grotere steden meer verblijfs- en vermaak gebied zullen worden. En dat wijkcentra meer voor de dagelijkse en gerichte aankopen zullen worden gebruikt. Daarnaast versterkt deze tijd trends die al gaande waren:
- De leegstand was al hoog en zal verder oplopen. Dus centrumgebieden dienen compacter te worden en daarbij is transformatie een voor de hand liggende oplossing;
- Daarbovenop komt de versnelde digitalisering van aankopen. Zelfs de verstokte babyboomers, die voorheen niet online wilden kopen, werden daartoe door de coronamaatregelen gedwongen. Dat zal voor een deel van hen zodanig bevallen dat dit blijvend is;
- Ook is gebleken dat de ouderwetse kleding- en schoenenwinkels, die te weinig met hun tijd zijn meegegaan, steeds meer uit het straatbeeld dreigen te verdwijnen. Zij hebben het lastig doordat zij lange aanleverlijnen hebben, hun verkopen seizoensgebonden inrichten en vaak met hun fysieke winkels de digitale slag hebben gemist.
Vernieuwde functie stadscentra
In centra zullen andere ondernemers hun intrede gaan doen. Namelijk, ondernemers die een mix zijn van online en offline en ondernemers die op de locatie zelf produceren. Een winkel wordt veel meer een etalage voor wat je als ondernemer nog meer te bieden hebt. En het werkt om als online verkoper ook fysieke winkels te hebben. Neem bijvoorbeeld Coolblue. In de omgeving van hun fysieke winkels zijn ook de online(!) verkopen omhoog gegaan. Het mes snijdt dan dus aan twee kanten.
Wij verwachten dat niet-gericht winkelen en snuffelen/dwalen, samen met andere, minder op consumeren gerichte bezoekdoelen belangrijker zullen worden voor grote centrumgebieden. Daarbij zijn beleving en verrassing van groot belang, en dat vraagt om een verandering van het aanbod én een verandering van de buitenruimte. Deze veranderingen zijn relatief eenvoudig te bewerkstelligen, aangezien de leegstand is opgelopen en menig buitenruimte in een centrumgebied aan een opknapbeurt toe is.
“Deze tijd is voor gemeenten dus een unieke kans om hun centrum een toekomstbestendige identiteit te geven met dito ondernemers! Dit vraagt visie en durf, maar niets doen is eigenlijk geen optie meer!”
De sleutel bij Vastgoedorganisaties
De grootste kans ligt echter bij de (vastgoed)organisatie van centrumgebieden. Eén van de grootste uitdagingen van een centrumgebied is namelijk: hoe ga ik om met het verdeelde eigendom?
Want de gewenste beleving en vermaak (‘leisure’ in goed Nederlands) in een centrumgebied komt vaak van ondernemers die de hoge huurprijzen in dat gebied niet kunnen betalen. We zien dat juist wel in, bijvoorbeeld, het net geopende Westfield Mall of The Netherlands. Daar is beleving goed in te passen omdat het vastgoed van één eigenaar is. In een centrumgebied met verdeeld eigendom is leisure weliswaar zeer gewenst, maar wel bij de buurman!
Doordat de huurprijzen onder druk staan en de leegstand oploopt zal de waarde van het vastgoed ook onder druk komen te staan. En wanneer ieder alleen aan zijn eigen portemonnee blijft denken zal deze neerwaartse spiraal ook blijven bestaan. Zelfs vastgoedeigenaren zullen dus op zoek moeten naar een oplossing om het tij te keren en zullen buiten de huidige standaard investeringsmodellen moeten gaan denken.
Een mogelijke oplossing is om een vastgoedorganisatie op te starten die gebiedsgericht is. Dit kan door commerciële partijen geïnitieerd worden, maar zeker ook door de gemeente. Het belangrijkste is om het doel en de winst van deze organisatie gebiedsgericht te maken, dus iedereen deelt mee in het succes.
De Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) of een Obligatiefonds?
Hierbij kan gedacht worden aan een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM). Een WOM is een organisatie die de bevordering van stedelijke herstructurering ten doel heeft. In de praktijk is dit vaak een samenwerking tussen corporaties en de gemeente, maar hier kunnen ook private partijen in participeren. De WOM investeert, ontwikkelt en exploiteert in een afgebakend gebied. De eventuele winst wordt verdeeld over de participanten. Dit model bestaat al jaren, maar kan zeker in een nieuw jasje gestoken worden. Corporaties kunnen echter niet eenvoudig meer participeren vanwege de Herziene Woningwet, daarom zijn de meeste WOM-en ook opgeheven, dus zal de samenwerking moeten worden gezocht tussen private partijen en de gemeente.
Daarnaast kan dit natuurlijk ook zonder het label WOM. Commerciële partijen kunnen zich ook organiseren in een obligatiefonds. In Dordrecht worden daar de eerste initiatieven al genomen door Pieter van Loon. Daarbij dient er te worden ingelegd en zal er naar rato worden uitgekeerd. Een gevaar hierbij is dat de lokale betrokkenheid niet altijd geborgd is. Aan de voorkant zal er dus op geselecteerd moeten worden wie er waarom investeert én/of er dient geborgd te zijn dat de vastgoedorganisatie als geheel in het lokale belang investeert.
Het voordeel van deze organisatiestructuren (en wellicht zijn er nog meer vormen te bedenken) is dat er gebiedsgericht wordt gekeken en dat het eventuele huurverlies van leisure kan worden gecompenseerd door de hogere huur van omliggende panden die in hetzelfde mandje zitten – en die van de aanwezigheid van die leisure profiteren. Een beslissing in het gebiedsbelang is makkelijker te nemen doordat de individuele belangen naar de achtergrond zijn verdwenen en in beide vormen kan zelfs een MVO-doelstelling worden opgenomen.
Rol van de gemeente
De gemeente kan hierbij zowel een faciliterende, aanjagende als actieve rol spelen. Een recent voorbeeld is dat in Oosterhout is de gemeente actief is gaan investeren in een winkelcentrum door dit aan te kopen om vervolgens te transformeren. In Rijswijk fungeert de gemeente als aanjager bij de transformatie van het winkelcentrum. De vraag is dus in hoeverre gemeenten actie willen ondernemen om hun centrum vitaal en aantrekkelijk te houden.
Deze tijd is voor gemeenten dus een unieke kans om hun centrum een toekomstbestendige identiteit te geven met dito ondernemers! Dit vraagt visie en durf, maar niets doen is eigenlijk geen optie meer!
Hierover verder praten? Joris vindt het leuk om in gesprek te gaan, bel hem gerust!