Verduurzaming en duurzaamheid zijn ‘hot topics’. Overheden werken aan diverse ruimtelijke uitdagingen, het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed is er daar één van. Voor mijn masterthesis dook ik in dit onderwerp, nieuwsgierig naar hoe gemeenten hun eigen gebouwen aanpakken. Hiervoor zocht ik naar een passend voorbeeld waarbij een pand met een maatschappelijke functie, in bezit van een gemeente, al verduurzaamd is. Het vinden van zo’n pand bleek een grote uitdaging te zijn, wat onderstreept hoe complex het onderwerp is. Er zijn dus nog weinig goede voorbeelden, terwijl gemeenten juist in de nabije toekomst voor enorme verduurzamingsopgaven staan.
De overheid staat voor een grote opgave: het verduurzamen van haar vastgoed, met als doel de uitstoot van CO 2 tegen 2030 met 49% te verminderen ten opzichte van 1990, zoals vastgelegd in het Klimaatakkoord. Uit mijn thesis kwam naar voren dat de verantwoordelijkheid voor het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed vaak bij de afdeling ligt die de vastgoedportefeuille beheert. Deze afdeling legt veel nadruk op financiële aspecten, maar bij het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed draait het niet alleen om financiële investeringen en CO 2 -reductie. Verduurzaming kan ook de levenskwaliteit, gebruikerservaring en gezondheid van de bewoners verbeteren. Daarnaast biedt het de gemeente de kans om zich te profileren als een duurzaamheidsvoorbeeld en met een integrale aanpak kan de gemeente op economisch, maatschappelijk en duurzaam gebied grote vooruitgang boeken.
Een van de uitdagingen bij het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed blijft de klassieke vraag: wie betaalt wat en wie plukt daar de vruchten van? Een voorbeeld: een pandeigenaar investeert in duurzaamheidsmaatregelen zoals het isoleren van het pand. De huurder profiteert dan van de lagere energierekeningen. Voor een huurder is investeren in duurzaamheidsmaatregelen vaak niet aantrekkelijk, vanwege de onzekerheid van de huurtermijn waardoor de investeringen mogelijk niet worden terugverdiend. Het fenomeen dat een ander dan degene die investeert profiteert van de investering wordt het split incentives dilemma genoemd. Hierover heeft collega Frank Riemersma een artikel geschreven. Het oplossen van dergelijke split incentives vereist maatwerkoplossingen en contractuele afspraken om eigenaren en gebruikers op één lijn te krijgen voor effectieve verduurzaming. Een inspirerend voorbeeld komt van het buurtcentrum Trefpunt Laakhage in Den Haag, waar de Vastgoedafdeling heeft geïnvesteerd en 75% van de bespaarde kosten terug naar de Vastgoedafdeling vloeien, terwijl het resterende deel ten goede komt aan het buurtcentrum zelf.
In de gemeentelijke context kan de split incentive soms nog complexer zijn. Vaak verstrekt een andere afdeling dan de vastgoedportefeuillehouder subsidies aan huurders met een maatschappelijke functie. De maatwerkoplossing zou kunnen zijn dat de bespaarde kosten voor de huurder in mindering worden gebracht op de subsidie. Hierdoor komt echter de Vastgoedafdeling in de knel aangezien zij investeren, maar het financiële voordeel belandt bij de afdeling die de subsidie verleent.
De scheiding tussen diverse afdelingen binnen de gemeente heeft niet alleen invloed op de financiën, maar kan ook de kwaliteit van duurzaamheidsmaatregelen beïnvloeden. Zo kan het voorkomen dat twee verschillende afdelingen tegelijkertijd dezelfde maatregel willen toepassen voor hetzelfde pand. Goede communicatie is hierbij essentieel, maar die is lang niet vanzelfsprekend. Juist verschillende gemeentelijke afdelingen gebruiken unieke informatie en diverse kennisbronnen die kunnen worden gebruikt voor een integrale aanpak van verduurzaming. Door deze samenwerking tussen afdelingen kunnen verschillende budgetten en kennis worden gecombineerd om gezamenlijke doelen te behalen. Zo kunnen bijvoorbeeld de afdelingen Vastgoed en Duurzaamheid werken aan het plaatsen van zonnepanelen, en dit geldt ook voor andere maatregelen zoals waterretentie, hittestress, biodiversiteit en maatschappelijke verbeteringen. In mijn masterthesis onderzoek ik de effecten van het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed op sociaal, duurzaamheid en financieel gebied.
Mijn reis door de wereld van duurzaamheid en verduurzaming van maatschappelijk vastgoed heeft verschillende belangrijke inzichten opgeleverd. Het is duidelijk dat overheden voor grote uitdagingen staan, en dat het verduurzamen van hun vastgoed een centrale rol speelt in het behalen van CO 2 -reductiedoelen. Hoewel de verantwoordelijkheid hiervoor vaak ligt bij de afdeling die de vastgoedportefeuille beheert, is het van cruciaal belang om de focus te verbreden van puur financiële aspecten naar de bredere impact op duurzaamheid, levenskwaliteit en gemeenschapsontwikkeling. Het overwinnen van het split incentives dilemma blijft een belangrijke uitdaging, die vraagt om maatwerkoplossingen en nauwe samenwerking tussen verschillende afdelingen binnen de gemeente. Door middelen te bundelen en gezamenlijke doelen na te streven, kunnen gemeenten een integrale aanpak realiseren en zo op meerdere vlakken een positieve impact maken op de samenleving.
