Door Casper Leerssen
Op donderdag 8 juni organiseerde Platform De Nieuwe Winkelstraat in Tilburg het congres ‘Hoe maakbaar is de binnenstad’. Samen met mijn collega Rutger de Jong was ik deze dag aanwezig om kennis op te doen over ons vakgebied en dit in de praktijk te zien komen in de herontwikkelde binnenstad van Tilburg. Wat mij als adviseur ruimtelijke economie aansprak was de deelsessie gericht op de branchering van de binnenstad: Hoe kan je als gemeente op branchering sturen en waarom moet je dat willen? En als je zo’n visie eenmaal hebt opgesteld, hoe gaat het dan verder? Hierover gingen we met andere ervaringsdeskundigen in gesprek , met name over hoe je dit doet in een gebied met veel verschillende pandeigenaren. Ieder centrum- en winkelgebied is uniek dus de aanpak is ook overal net even anders. Het delen van ervaringen met vakgenoten is daarom erg leerzaam.
Streven naar tastbare resultaten
In mijn werk bij Areaal Advies ben ik ook vaak betrokken bij het opstellen en uitvoeren van transformatie- en brancheringsvisies. Een brancheringsvisie is een strategisch en systematisch plan om de optimale mix van winkels en bedrijven in een bepaald gebied te bepalen en te reguleren. In onze visie gaat het daarbij niet alleen maar over branches (‘wat wordt er verkocht’), maar ook over segmentering (‘voor welke prijzen en (daarmee) voor welke doelgroepen’). Om tot zo’n plan te komen is uiteraard onderzoek nodig. Dit is echter maar de helft van het verhaal en wat mij betreft ook maar de helft van de fun. Wat mij namelijk altijd triggert is: hoe zorg je er nou voor dat deze visies daadwerkelijk worden gerealiseerd? Hoe krijg je pandeigenaren in beweging en zorg je ervoor dat ze zich achter de visie scharen en niet de eerste de beste huurder kiezen voor hun leegstaande winkelpand? En hoe zorg je dat betrokken ondernemers op de juiste locatie in het gebied landen? In ons werkveld zie je te vaak dat het slechts blijft bij een plan. Ik ben zelf in mijn werk pas tevreden als er tastbare resultaten zijn behaald in een project; een visie die op de plank belandt is voor mij dus geen optie.
Vanuit mijn eigen ervaring als Winkelstraatmanager in opdracht van Woningstichting Rochdale in de Dobbebuurt in Amsterdam Nieuw-West kan ik hier ook het één en ander over delen. In deze buurt heeft Areaal Advies een brancheringsvisie opgesteld die op dit moment wordt uitgevoerd. Binnenkort worden alle bedrijfsruimten in het gebied gerenoveerd. Deze renovatie zorgt voor een natuurlijk moment voor ondernemers om na te denken over hun eigen toekomst: misschien willen ze wel een andere locatie zoeken, stoppen of uitbreiden. Met de brancheringsvisie in de hand proberen we, in overleg met de zittende ondernemers, een mix van functies in het gebied te plaatsen die passen bij de buurt. Het voordeel van dit gebied is dat er slechts twee vastgoedeigenaren zijn: de woningcorporaties Rochdale en Eigen Haard. Hierdoor is het ‘brancheren’ hier een stuk gemakkelijker dan in een gebied met versnipperd eigendom.
Lokale betrokkenheid
In een gebied met veel verschillende eigenaren is allereerst het ‘key’ dat er een professional wordt ingeschakeld die aan de slag gaat met de uitvoering. Iemand die de belangen kent van zowel de ondernemers, de eigenaren als de gemeente. Een winkelstraatmanager of brancheringsmanager is hierbij een veelgebruikte titel. Anderzijds kan dit ook een vertegenwoordiger van een projectontwikkelaar of vastgoedbeheerder zijn. Deze partijen kunnen een actieve rol spelen bij het verwerven van panden, het herontwikkelen van leegstaande gebouwen en het aantrekken van ondernemers die passen in de brancheringsvisie.
Eén van de doelen van een winkelstraatmanager is om eigenaren en ondernemers met elkaar in contact te brengen en te zorgen voor betrokkenheid bij de visie. In de Dobbebuurt hebben we dit gedaan door diverse ondernemersavonden te organiseren om op te halen hoe ondernemers en eigenaren hun rol zien in het gebied. Dit hebben we vervolgens meegenomen in de visie. In een gebied met versnipperd eigendom is een digitale ‘datingsite’ waarop pandeigenaren en ondernemers elkaar kunnen vinden een innovatieve oplossing. Zo’n platform, onder meer opgericht in Beverwijk, bevordert de lokale betrokkenheid en creëert kansen voor ondernemers en eigenaren die aansluiten bij de brancheringsvisie. Om voldoende draagvlak voor zo’n platform te creëren is een organisatiestructuur in het gebied wel noodzakelijk. Dus een actieve ondernemersvereniging, BIZ of Vereniging van Eigenaren. Dit is helaas lang niet elk gebied gegeven.
Rol van de gemeente
Dan de rol van de gemeente. Actieve regulering van de gemeente is een essentiële factor. Dit kan op de voorgrond door panden aan te kopen om zo invloed uit te oefenen op de branchering. Door strategisch vastgoed te verwerven, kan de gemeente een sturende rol spelen bij het creëren van de gewenste mix van ondernemers. Op deze manier wordt een gezonde en diverse ondernemersgemeenschap bevorderd, die het karakter en de identiteit van het centrumgebied versterkt.
Een kanttekening hierbij is dat veel gemeenten niet de middelen hebben om vastgoed aan te kopen of hebben zelfs als strategie om dit af te stoten. Met name in kleinere gemeenten is het de burger moeilijk uit te leggen dat de bibliotheek moet sluiten of de schooltuinen worden opgeheven maar er wel winkelpanden worden aangekocht. Voor die gemeenten is het op zijn minst van belang dat er snel wordt geschakeld bij bijvoorbeeld vergunningsaanvragen voor verbouwingen. De ‘trage gemeente’ is voor veel pandeigenaren nog vaak de bottleneck. De verwachting is dat we hier met de aanstaande omgevingswet een slag in kunnen slaan. Daarnaast kunnen deze gemeenten zorgen voor brancheringsafspraken met woningcorporaties of andere vastgoedpartijen.
Het delen van successen
Om de zittende ondernemers te overtuigen van de voordelen van de brancheringsvisie, is het belangrijk om met goede voorbeelden in de hand het gesprek aan te gaan. Door te laten zien hoe een aantrekkelijke etalage en een slimme winkelindeling kunnen bijdragen aan het succes van een winkel, worden de zittende ondernemers geïnspireerd om hun bedrijf op dezelfde manier te optimaliseren. Daarmee kunnen vaak ook andere doelgroepen worden aangesproken; vandaar dat segmentering ook van belang is in de brancheringsvisie. Het delen van succesverhalen en het creëren van een positieve sfeer van verandering vergroten het draagvlak voor de visie.
Door transparant te zijn over de behaalde resultaten en de positieve effecten die zijn gerealiseerd, kunnen ondernemers en eigenaren worden geïnspireerd en betrokken bij de verdere ontwikkeling van het centrumgebied. Het tonen van concrete resultaten is de sleutel tot het opbouwen van vertrouwen en het stimuleren van een blijvende betrokkenheid.
In mijn werk als winkelstraatmanager in de Dobbebuurt, waar ondernemers nog wel eens huiverig zijn tegenover de aanstaande renovatie, is vertrouwen en heldere communicatie daarom essentieel om iedereen aan boord te houden. Het delen van de behaalde resultaten helpt hierbij.
Meer weten over dit onderwerp? Neem een kijkje op https://www.areaaladvies.nl/ruimtelijk-economisch-onderzoek-advies/ of neem contact op met Casper Leerssen via c.leerssen@areaaldvies.nl