In de vastgoedprojecten waar Areaal Advies aan werkt helpen we vaak overheden met het organiseren van een verduurzamingsaanpak voor het maatschappelijk vastgoed. Dit kan gaan van het adviseren over ingrepen op pandniveau tot aan het opstellen van routekaarten voor de gehele portefeuille en alles daar tussenin.
Verduurzaming is belangrijk, maar ook kostbaar. Uiteindelijk komt vroeg of laat in elk project het onderwerp ‘financiering’ op tafel. Want wie gaat het betalen? De (gemeentelijke) budgetten zijn natuurlijk niet oneindig en redelijkerwijs zal er ook iets tegenover de investering moeten staan in de vorm van energie- en geldbesparing en CO2-reductie. En stel dat de financiering om de verduurzamingsmaatregelen te bekostigen rondkomt. Eind goed al goed, zou je denken. Toch kan een ander dilemma nog roet in het eten gooien: het zogenaamde ‘split incentives’ dilemma. Want wie krijgt de opbrengsten van de duurzaamheidsinvestering?
Voor eigenaren die ook zelf gebruiker zijn is het niet bijzonder ingewikkeld. In dat geval zullen zowel de investering als de besparingen voor één partij zijn. Maar bij gebouwen waarvan de rol van eigenaar en gebruiker(s) door verschillende partijen wordt ingevuld is dit complexer. Zo zal de eigenaar in de meeste gevallen verantwoordelijk zijn voor de gebouwgebonden verduurzamingsingrepen zoals isolatie, maar profiteert de huurder vervolgens van een lagere energierekening. Andersom zal een gebruiker niet snel gebouwgebonden duurzaamheidsinvesteringen doen omdat hiermee de waarde van het gebouw zal stijgen, waarvan alleen de eigenaar profiteert. Dit verschil in belangen wordt het ‘split incentives dilemma’ genoemd en is vaak de reden dat er uiteindelijk niet wordt verduurzaamd. Wat ons betreft een gemiste kans!
Het dilemma is namelijk niet onoverkomelijk. De oplossing voor het split incentive dilemma zal in de meeste gevallen maatwerk zijn per gebouw. Zo zullen eigenaar en gebruiker in gesprek moeten om van hun verschillende belangen één gedeeld belang te maken. Om dit te stimuleren en contractuele afspraken te maken over de kosten- en opbrengstenverdeling van de verduurzamingsmaatregelen heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de afgelopen jaren toevoegingen gedaan in hun modelhuurovereenkomsten. Zo is in de modelhuurovereenkomst voor kantoren aan de algemene bepalingen artikel 10 toegevoegd waarin onder meer het belang van duurzaamheid door beide partijen wordt onderkend. Dit is een goed begin, maar de passage is nog te vaag om tot concrete afspraken tussen eigenaar en gebruiker te komen.
Interessanter is het om te kijken naar de mogelijkheden die de bijzondere bepalingen bieden voor het maken van afspraken over de verduurzamingambities. Ook daar voorziet het ROZ-model in, door middel van een artikel 11, als aanvulling op artikel 10, waarmee concrete afspraken over de te behalen energieprestatie kunnen worden vastgelegd. Ook is in artikel 11 opgenomen dat zowel de verhuurder als de huurder waar mogelijk energiebesparende maatregelen moet nemen bij wijzigingen aan het gehuurde. Bij zowel het opstellen van nieuwe contracten als bij het toevoegen van een allonge aan bestaande contracten biedt het ROZ-model dus goede handvatten om het split incentives dilemma op te lossen.
Verduurzamen van maatschappelijk vastgoed
In het proces van het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed is het oplossen van de split incentives één van de laatste stappen. Er gaat namelijk een heel proces aan vooraf waarin haalbaarheidsonderzoeken moeten worden gedaan en besluiten moeten worden genomen over de hoogte van de investering. De RVO heeft een leidraad gemaakt voor het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed en geeft daarbij ook praktijkvoorbeelden.
In onze verduurzamingsprojecten zien we bij elke opdrachtgever dat er behoefte is aan een integrale aanpak waarbij samenwerkingsverbanden tussen verschillende experts binnen de gemeente moeten worden opgezet. Wij zien namelijk regelmatig dat er binnen een gemeente diverse experts zijn op het gebied van verduurzaming maar dat deze elkaar nog nooit hebben gesproken! Juist het samenbrengen van deze expertise is de sleutel tot het vormen van een gezamenlijke ambitie en plan van aanpak. De kracht van Areaal Advies is dan ook dat wij niet vóór gemeenten, maar mét gemeenten werken.
Meer weten over het verduurzamen van vastgoed? Neem contact op met Mark Hazebroek of Frank Riemersma.